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內容來自中時電子報

日本REITs躍升退休基金新寵

NISA(日本個人儲蓄)計畫為日本REITs帶入資金活水 2013年9月日本安倍內閣提出NISA（日本個人儲蓄帳戶，又稱少額投資非課稅制度）計畫，自今年1月6日開始至2024年，每戶上限500萬日圓，每人每年可享有100萬日圓的金融資產投資免稅額，估算可投資金額為4.7兆日圓，法人表示，日本REITs憑藉高收益率可望成為日本退休計畫的投資新寵。由於NISA為仿效英國制度而來，依據大和證券分析，日本20歲以上人口約1億人，以英國6％帳戶使用率估算，預料將有600萬NISA可投資帳戶數。另根據「NISA相關調查結果」估算，每戶單年度平均投資資金78萬日圓，總計可投資金額為4.7兆日圓。元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎表示，由NISA帳戶年齡層分析，60歲以上的團塊世代就占59.8％，若再加入屆齡退休的50歲以上，總計高達整體開戶數的76.4％，這類族群在投資需求上往往傾向選擇安全性高、收益率優於存款的標的為主，日本REITs恰好符合此族群在投資需求上特性。目前日本REITs收益率約為3.5％，不僅高於日本10年期公債的0.57％、也高於日股平均1.7％的股票殖利率，若把日本特殊的投資年齡結構加入考量，退休的團塊世代對於日本REITs的偏好度甚高，若將信託投資產品配置比重由8％提升至20％，單年度透過NISA流入日本REITs資金可望上看6,600億日圓。如果以日本央行買入日本REITs規模來類比，今年以來累計已購入107億日圓，而根據原定預算，至2014年底日本央行總計將配置1,700億日圓於日本REITs，未來透過NISA流入日本REITs資金規模可望接近三倍的日銀配置預算。吳宗穎表示，日本REITs上半年股價歷經洗練後，兩年來最佳投資買點逐步浮現，東京商辦空置率持續下滑至7 ％，預期隨景氣持續回溫與通膨上升，且今年租金將上揚，加上東京奧運題材加持，日本REITs與地產股修正完後仍有表現空間。群益全球不動產平衡基金經理人李運婷指出，日本大型開發商展望佳，加上不動產市場復甦明確，開發商股價自谷底翻揚，目前看來日本不動產復甦的狀況並未有所改變，住宅不動產投資是支撐房市的重要引擎。此外，東京都會區二手房市場資料顯示，現正處於賣方強勢的情況，而東京辦公室也將邁向初期復甦的階段，空置率改善，且創5年來新低水準，此外央行BOJ仍有能力和意願加大貨幣寬鬆政策，開發商後續漲勢可期。

新聞來源http://www.chinatimes.com/newspapers/201407104家教行情 學英文app21000231-260208

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